Покупаем недвижимость за городом

Во время карантина спрос на загородную недвижимость в России вырос в разы. Даже «заядлые» горожане, которым одно только слово «дача» навевало скуку, задумались о собственном домике на природе. Снова оказаться запертым в душных квартирах в период очередной самоизоляции (и такое может быть) — не хочется никому. Если есть время, силы и терпение, загородный дом можно построить самому. Но это если позволяют финансы. В противном случае, строительство дома, как показывает практика, может затянуться на годы. У тех же, кто хочет приобрести готовый загородный дом прямо сейчас, есть два варианта — купить его у частного продавца (собственника) или обратиться к застройщику.

Изучаем варианты

Этот совет не оригинален, но актуальности не теряет. Перед тем как начать поиски загородного дома, определитесь с его местом расположения. Что вам важнее всего: живописная природа, развитая инфраструктура, близость к населенным пунктам и транспортным развязкам? А может быть вы решили совместить приятное с полезным: найти уютный особнячок за городом и наконец-то заняться любимым хобби — скажем, резьбой по дереву, мыловарением, гончарным искусством. И вам нужна недорогая аренда помещения под мастерскую в Московской области рядом с коттеджем?

Получить все и сразу не всегда удается. Поэтому делайте ставку не на «идеальный», а на оптимальный вариант. Пусть район расположен далеко от транспортных развязок (при этом у вас есть машина), зато все остальное (первозданная природа, современные магазины, хорошая охрана) — под рукой. Выбрали нужный район? А теперь можно искать и заветный пригородный особнячок. В идеале специалисты по недвижимости советуют посмотреть 10-15 объектов. Количество предложений на рынке сегодня превышает спрос, а значит выбирать есть из чего.

Проверяем нюансы

Предположим, вы уже нашли подходящий объект. Вас устраивает дом, участок (по крайней мере, на первый взгляд) и цена кажется приемлемой. Теперь самое время проверить симпатичный коттедж на наличие современных удобств и «юридическую чистоту»:

есть ли в нем газ (электричество) и горячая/ холодная вода, подведено ли отопление, работает ли канализация;
какие цены установлены на ЖКХ (особенно, если это садоводческое некоммерческое товарищество, где правление предлагает специальные тарифы), все ли услуги оплачены вовремя;
не «висят» ли на доме имущественные долги ( не заложен ли он в кредит и т.д);
не претендуют ли на него еще один собственник или наследник (если это сделка с частным продавцом) — просмотрите «цепочку» договоров: когда и почему он продавался;
согласованы ли с законом другие постройки рядом с домом: к примеру, собственник мог купить склад сборно-разборного типа, установить его на участке, но не согласовать это с правлением коттеджного поселка;
не заходит ли забор на соседскую территорию (все это тоже придется решать вам).

И еще несколько слов об инженерных коммуникациях. Как будущий владелец дома, вы должны не только проверить их наличие, но и изучить каким образом они подключены. Откуда поступает вода, как устроена канализация, как функционирует электричество, какой объем электромощностей выделен в целом на поселок (его должно хватать не только на освещение домов, но также улиц, парков и т.д). Все эти моменты нужна прозондировать заранее. Для этого у продавца следует запросить генеральный план поселка, все приложения к нему, а также описание технических условий (ТУ) самого здания и участка.

Собираем документы

Каждая сделка — вещь сугубо индивидуальная. Поэтому какие документы конкретно понадобятся в том или ином случае, может подсказать только юрист. Мы же дадим общие рекомендации, на что стоит обратить внимание при заключении договора.

Если продавец — частное лицо, он должен предоставить:

выписку из EГPН (готовится Росррестром): она подтверждает право собственности на дом и участок и отражает (если есть) все «проблемы» по объекту (есть ли аресты, судебные разбирательства и т.д);
кадастровый паспорт на участок и дом;
разрешение на строительство всех зданий на участке, включая сам дом и второстепенные объекты (гараж, баню и т.д).

До 2007 года от собственника при продаже частного дома также требовался особый акт — «о вводе здания в эксплуатацию». Но с принятием «дачной амнистии» надобность в таком документе отпала. То есть если владелец построил дом сам (или по его заказу объект возвели наемные рабочие), он имеет право регистрировать дом в ЕГРН без этого самого акта. С одной стороны это очень удобно — избавляет текущего собственника от лишней бумажной волокиты. С другой стороны, из-за этой же амнистии при возведении загородных домов часто не соблюдаются элементарные строительные нормы. И это покупатель должен учитывать при осмотре объекта. Если у вас есть знакомый строитель, взять его с собой на такую «экскурсию» не помешает.

Если продавец — застройщик он должен предоставить:

документы, подтверждающие разрешение на строительство и владение землей (где прописаны адрес, технические характеристики объекта, кем выданы и тп);
кадастровый паспорт из БТИ;
устав организации и свидетельство ИНН, доказывающие законность действий компании как юридического лица;
договора с поставщиками услуг (электросетевыми компаниями, телефонными операторами и т.д).

А о том, что перед подписанием договора о застройщике нужно собрать полную информацию (прочитать отзывы, узнать сколько лет на рынке, посмотреть портфолио) — мы даже не будем говорить. Вы и сами это прекрасно знаете.